Superbonus e plusvalenza vendita protagoniste della nuova circolare emessa dall’Agenzia delle Entrate n. 13/E. Nel documento si chiariscono le nuove disposizioni introdotte dalla legge di Bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213) .
È sufficiente avere realizzato il cappotto termico o rifatto l’impianto di riscaldamento per obbligare tutti gli appartamenti di un condominio a subire il nuovo regime fiscale, particolarmente penalizzante, introdotto nel 2024 per la vendita degli immobili (escluse le prime case) ristrutturati con il Superbonus.
Questo è solo uno dei chiarimenti contenuti nella circolare 13/E/2024 diffusa dall’Agenzia delle Entrate. Una circolare molto attesa, che fa finalmente chiarezza sulla nuova tassazione introdotta dalla legge di Bilancio 2024, mirata a recuperare parte delle spese sostenute dallo Stato per il Superbonus.
Normativa plusvalenza Superbonus
La nuova normativa prevede che chi vende una seconda casa (a meno che non sia stata ereditata) entro dieci anni dalla ristrutturazione incorra in un prelievo del 26% sulla plusvalenza generata, considerata come reddito diverso, con un calcolo della base imponibile molto penalizzante.
L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di Bilancio 2024 modifica gli articoli 67 e 68 del Tuir, introducendo una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile. Tale plusvalenza riguarda la cessione di immobili oggetto di interventi agevolati dal Superbonus (articolo 119 del Dl n. 34/2020) conclusi da non più di dieci anni. Questa nuova disciplina si applica alle cessioni effettuate dal 1° gennaio 2024.
La nuova disposizione si applica a tutti gli immobili che hanno beneficiato degli interventi agevolati dal Superbonus, indipendentemente dal soggetto che ha effettuato gli interventi. Non rileva la tipologia di interventi (trainanti o trainati) né la modalità di fruizione della detrazione.
Esclusioni e limitazioni
La plusvalenza imponibile riguarda solo la prima cessione entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, escludendo le eventuali cessioni successive e le ipotesi di interposizione. Sono escluse le plusvalenze relative a immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo antecedente alla cessione.
Nuova legge di Bilancio, calcolo della plusvalenza
La plusvalenza è calcolata come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, aumentato dei costi inerenti. Se la cessione avviene entro cinque anni dalla conclusione degli interventi, le spese per gli interventi non possono incrementare il costo dell’immobile se l’incentivo è stato del 110% e sono state esercitate opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Dopo cinque anni, si tiene conto del 50% delle spese sostenute.
Circolare agenzia entrate interventi agevolati con il Superbonus
L’articolo 1, commi 86 e 87, introduce novità per le unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal Superbonus. L’Agenzia delle Entrate verifica se sia stata presentata la dichiarazione prevista dal Dm n. 701 del 19 aprile 1994, anche ai fini della rendita catastale.
In assenza della dichiarazione, l’Agenzia può inviare una comunicazione al contribuente per sollecitarlo all’adempimento, ai sensi della legge n. 190/2014, favorendo la compliance. La circolare dell’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti importanti sulle nuove disposizioni fiscali introdotte dalla legge di Bilancio 2024, mirate a regolare le plusvalenze immobiliari e le variazioni dello stato dei beni legate agli interventi agevolati dal Superbonus.
Clicca qui per scaricare la circolare dell’Agenzia delle Entrate.
